ערבות בנקאית, פיקדון או שטר חוב? מדריך הבטוחות בחוזה שכירות לפי החוק

בחירת הבטוחות בחוזה שכירות למגורים היא נקודת האיזון העדינה ביותר בין הרצון של בעל הדירה להגן על הנכס שלו מפני אי-תשלום או נזקים, לבין היכולת הכלכלית של השוכר להעמיד ערובות מבלי לספוג עלויות מימון כבדות. מאז כניסתו לתוקף של תיקון "שכירות הוגנת" (תשע"ז-2017) בסעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, חלים כללים מחייבים על גובה הערובות המותר ועל אופן מימושן.

האבחנה המשפטית החשובה ביותר: ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מול שטר חוב

סעיף 25י(ב) לחוק השכירות והשאילה מבחין בין שני סוגים של בטוחות:

• ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר (כגון ערבות בנקאית, פיקדון כספי/צ'ק בנקאי או ערבות של חברה חיצונית בתשלום): סך כל הערובות מסוג זה יחד מוגבל על פי חוק לנמוך מבין השניים:
  1. סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם עבור שליש (1/3) מתקופת השכירות.
  2. סכום השווה לפי 3 מדמי השכירות לחודש.
• ערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית לשוכר (שטר חוב או כתב ערבות אישי של ערבים): מאחר שהפקדת שטר חוב אינה דורשת מהשוכר לנעול כסף בחשבון או לשלם עמלות בנקאיות, תקרת שלושת החודשים אינה חלה עליו.

השוואה בין סוגי הבטוחות הנפוצים

4 העילות הבלעדיות למימוש ערובה וכללי ההתראה המוקדמת

לפי סעיף 25י(ג) לחוק השכירות והשאילה, משכיר רשאי לממש ערובה שנתן השוכר אך ורק בארבעה מקרים ובגובה הנזק או החוב בפועל:

1. אי-תשלום דמי שכירות במועד שנקבע בחוזה (עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוזה).
2. אי-תיקון ליקויים שהשוכר אחראי להם לפי החוק או החוזה (עד גובה עלות התיקון).
3. אי-תשלום תשלומים שוטפים החלים על השוכר (ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית) – עד גובה החוב שלא שולם.
4. אי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

חובת התראה מראש (סעיף 25י(ד)): המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולאפשר לו לתקן את ההפרה תוך זמן סביר. בנוסף, לפי סעיף 25י(ה), בתום תקופת השכירות חובה להשיב לשוכר את הערובה (או את יתרתה) בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה או ממועד פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר.