השכרת דירת מגורים בישראל מחייבת היכרות עם ארבעת מסלולי המיסוי הקבועים בחקיקה. בחירה מושכלת במסלול המתאים להיקף ההכנסות, לגיל המשכיר ולהוצאות השוטפות של הנכס עשויה לחסוך אלפי שקלים בכל שנת מס ולמנוע חשיפה לקנסות פיגורים או אי-דיווח.
מכוח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכירות למגורים), יחיד המשכיר דירת מגורים בישראל זכאי לפטור מלא ממס כל עוד סך דמי השכירות החודשיים אינו עולה על התקרה הקבועה בחוק. במסגרת הקפאת מדרגות המס ותקרות הפטור לשנים 2025–2027, התקרה עומדת על 5,654 ₪ לחודש (ובמונחים שנתיים: 67,848 ₪).
כאשר סך דמי השכירות החודשיים עולה על 5,654 ₪ אך נמוך מכפל התקרה (11,308 ₪ לחודש), הפטור אינו מתבטל מיד אלא פוחת ("מתקפל") בשקל אחד על כל שקל של חריגה מעל התקרה:
סכום החריגה = שכר דירה חודשי − 5,654 ₪ | פטור מתואם = 5,654 ₪ − סכום החריגה
החלק החייב במס (שכר הדירה בניכוי הפטור המתואם) ממוסה לפי מדרגות המס השולי על הכנסה פסיבית (המתחילות ב-31% למי שטרם מלאו לו 60, או מדרגת 10% לבני 60 ומעלה לפי סעיף 121ב לפקודה). במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות ופחת באופן יחסי לחלק החייב במס. מעל 11,308 ₪ לחודש, הפטור מתאפס לחלוטין.
6,800 - 5,654 = 1,146 ₪. הפטור המתואם יעמוד על 5,654 - 1,146 = 4,508 ₪. הסכום החייב במס שולי הוא 6,800 - 4,508 = 2,292 ₪ לחודש (לפני קיזוז יחסי של הוצאות מוכרות).
זהו המסלול הפשוט והנפוץ ביותר עבור משכירים שהכנסתם עוברת את תקרת הפטור משמעותית. במסלול זה משלמים 10% מס סופי מהשקל הראשון, ללא תקרת הכנסה וללא צורך בהגשת דוח שנתי מלא (טופס 1301) למי שאינו חייב בו מסיבה אחרת.
במסלול זה כל ההכנסה משכירות מצטרפת להכנסות החייבות של המשכיר וממוסה לפי מדרגות המס השולי. היתרון המרכזי בו הוא האפשרות לנכות את מלוא ההוצאות המוכרות בייצור ההכנסה: פחת שנתי על עלות המבנה (לרוב 2% בשנה), הוצאות ריבית ריאלית על משכנתא, תיקונים שוטפים, שכר טרחת עו"ד/מתווך, וכן ניצול נקודות זיכוי או פטורים אישיים. מסלול זה מחייב פתיחת תיק והגשת דוח שנתי למס הכנסה. יש לזכור גם את חבות מס היסף למי שסך הכנסותיו השנתיות החייבות עולה על 721,560 ₪.
| שכר דירה חודשי (מצרפי) | מסלול פטור מלא | מסלול פטור חלקי (תקרה מתקפלת) | מסלול 10% (סעיף 122) | המסלול המשתלם ביותר (ללא הוצאות) |
|---|---|---|---|---|
| 5,500 ₪ | 0 ₪ | לא רלוונטי (פטור מלא) | 550 ₪ לחודש | פטור מלא (0 ₪) |
| 6,800 ₪ | לא זכאי | כ-710 ₪ לחודש (31% על 2,292 ₪) | 680 ₪ לחודש | מסלול 10% (או פטור חלקי אם יש פחת/הוצאות) |
| 9,500 ₪ | לא זכאי | כ-2,385 ₪ לחודש (31% על 7,692 ₪) | 950 ₪ לחודש | מסלול 10% (950 ₪) |
מערכת RentMate מחשבת ומשווה אוטומטית בין ארבעת מסלולי המיסוי על בסיס שכר הדירה וההוצאות המתועדות שלכם בנכס.
למעבר למחשבוני השכירות של RentMate 🧮הצטרפו ל-RentMate ותהנו מתיעוד הוצאות מסודר, מעקב תשלומים חכם, סריקת חוזי שכירות ב-AI וחישובי הצמדה אוטומטיים.
להורדת האפליקציה בחינם