השכרת דירת 3–5 חדרים לשותפים צעירים או לסטודנטים בקרבת מוסדות אקדמיים יכולה להניב ביקוש יציב ותשואה נאה. עם זאת, דירת שותפים מציבה שני אתגרים ייחודיים שלא קיימים בהשכרה למשפחה: (1) איך מוודאים שהמשכיר מקבל את מלוא שכר הדירה גם אם שותף אחד נקלע לקושי, ו-(2) מה עושים כשאחד השותפים מבקש לעזוב באמצע השנה ולהכניס שותף חלופי במקומו.
החלטה ראשונה שעל המשכיר לקבל היא האם להשכיר את הדירה כיחידה אחת לכל השותפים בחוזה משותף, או לחתום על חוזה נפרד מול כל שותף על החדר שלו:
| מאפיין ההתקשרות | חוזה משותף אחד ("ביחד ולחוד" – המומלץ) | חוזים נפרדים לפי חדרים |
|---|---|---|
| אחריות לתשלום שכר הדירה | לפי סעיף 54 לחוק החוזים, כל השותפים אחראים יחד למלוא דמי השכירות של הדירה. | כל דייר אחראי רק לחלקו. אם חדר אחד מתפנה או לא משולם, ההפסד חל על המשכיר. |
| אחריות לחללים משותפים וחשבונות | השותפים אחראים במשותף לתקינות הסלון והמטבח ולתשלום ארנונה, חשמל ומים. | קושי משפטי להוכיח מי מהדיירים גרם לנזק בסלון או מי אחראי לחשבון חשמל חריג. |
| בחירת שותף מחליף | לשותפים הנשארים יש אינטרס משותף למצוא ולאשר שותף איכותי שיתאים לדירה. | המשכיר נאלץ לשווק חדרים בודדים ולנהל את הדינמיקה בין דיירים זרים. |
בחיים האמיתיים של סטודנטים וצעירים, מעבר עבודה, לימודים או זוגיות מובילים לא פעם לבקשה להחליף שותף באמצע החוזה. לפי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, השוכר אינו רשאי להעביר את זכות השכירות לאחר אלא בהסכמת המשכיר; אולם בשכירות של דירת מגורים, המשכיר אינו רשאי לסרב להעברה מטעמים בלתי סבירים.
כדי למנוע בלגן של חילופי דיירים לא מתועדים ("שכירות משנה פיראטית"), מומלץ לעגן בחוזה ובפועל נוהל החלפת שותף ב-4 שלבים ברורים:
1. מה המשמעות של סעיף "ביחד ולחוד" בחוזה שכירות לשותפים?
לפי סעיף 54 לחוק החוזים (חלק כללי), כאשר מספר שוכרים מתחייבים בחוזה אחד "ביחד ולחוד", כלל השותפים אחראים יחד לתשלום מלוא שכר הדירה ולשמירה על הדירה. כך המשכיר אינו נותר עם שליש שכר דירה חסר אם אחד השותפים מפסיק לשלם או עוזב ללא מחליף.
2. האם שותף רשאי להכניס שותף חלופי במקומו באמצע השנה לפי חוק השכירות?
לפי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, שוכר אינו רשאי להעביר את זכות השכירות לאחר ללא הסכמת המשכיר, אולם בשכירות של דירת מגורים המשכיר אינו רשאי לסרב להעברה מטעמים בלתי סבירים. מקובל להסדיר בחוזה נוהל מסודר שבו השותף החלופי מאושר הן על ידי המשכיר והן על ידי השותפים הנשארים.
3. מתי מחזירים לשותף היוצא את שיקי השכירות ואת שטר החוב שלו?
משיבים לשותף היוצא את השיקים העתידיים ואת הבטוחות שלו רק לאחר שהשותף החלופי חתם על נספח כניסה לחוזה, מסר שיקים חלופיים ובטוחות תואמות (כולל חתימת ערב חדש), ובוצעה קריאת מונים ביניים והתחשבנות חשבונות.
באפליקציית RentMate תוכלו לעקוב אחרי תשלומים מרובים, לתעד קריאות מונים ביניים בהחלפת שותף ולשמור את החוזה והנספחים בענן מאובטח.
להורדת האפליקציה בחינם